房地產新聞分享

取自信報(26/6/2017):

商務部國際貿易經濟合作研究院與中國財富研究院發表報告顯示，今年是近十年中，中國非金融類上市公司財務安全狀況表現最糟糕的一年，總體財務安全形勢進一步惡化，近半數公司有財務報表粉飾嫌疑。按行業看，房地產業的財務安全狀況是最差。

報告分析及評級2629家中國上市公司的財務安全，發現43.32%、即1139家有粉飾財報嫌疑，當中以房地產公司比例最高，有71%，138家中有98家有嫌疑。

不過，報告又指出，今年內地上市公司總體財務安全形勢雖將進一步惡化，但上市公司總體財務安全狀況尚在可控範圍，不會出現重大系統性財務風險。

企業管治也是其中一個投資者要考慮的地方, 筆者經常和身邊的朋友說, 即使最近內房股大升, 也要非常小心去選擇, 當然在港上市亦有一定數量的優質內房股, 如萬科和中海外等等。 筆者較傾情投資於港資地產股, 是因為其企業管治較好, 透明度高, 而且業務集中在香港的地產商, 一般投資者較容易"感受"其營運情況, 從而推斷佢營運數據的合理性。

內房不是不好, 正如我提及, 有不少優質內房長年累月的經營亦給予投資者信心,  但研究內房時的數據、時間和精神要比港資的更多, 而且要更小心。 內地企業有極大增長空間, 但高回報同時亦是高風險, 投資者必定要小心謹慎呢!

港資地產商的處境

路勁(1098)和深控(604)合組財團以約31億, 平均每尺地價$6700奪屯門住宅地, 路勁管理層為港人, 但業務主要集中在內地, 過往一年在港投地態度積極, 最初投得元朗地皮, 之後爆冷夥拍平保奪得黃竹坑發展權, 現在投地延伸到過往內房鮮有接觸到的屯門區, 不足一年奪得3塊地皮發展權。 屯門區近年為香港住宅供應重鎮之一, 地皮愈賣愈貴, 最初嘉里建設(683)投得的地皮(滿名山)地價每尺不足$3000, 及後會德豐等地產商陸陸續續都不過$5000一尺, 但現今屯門區地皮已去到處$6700一尺, 按中標發展商聲稱可以接受的利潤為10%推算, 日後落成大概至少要每尺13-14K以上才達到所稱的10%利潤。

以往中資或內房只對九龍市區或香港區地皮有興趣, 但屯門地皮中標的結果大概反映日後中資的目標亦會延伸到新界地區。 問題是港資地產商如何應對? 我大概總結以下各大地產商的處況吧。

新地(16): 新地為龍頭發展商, 每年推盤數量和套現金額都與另一龍頭長地(1113)排名1-2位。 事實上新地依然擁有大量土儲, 而當中不少是正在發展中項目, 以每年目標為300億計算, 按官方說法足夠未來4-5年之用。 而新地亦有不少隱藏資產可供使用, 包括旗下的工廈亦積極改變土地用途, 以另一方式增加土儲。 以近日最關注的是西貢地, 在中資狂攻本港住宅地的時候, 新地比以往任何時候都要積極改變旗下土地用途, 假設西貢地皮成功改變土地用途, 將提供高達數千伙的大型樓盤, 可見新地旗下資產豐厚, 即使在中資狂攻之下, 筆者預計至少未來4-5年業績都不會受太大影響, 以收息的角度看, 新地租金收入強勁, 單單依靠租金收入亦足以維持現在的派息。 近日新地股價比較疲弱, 但我認為是吸納良機, 因為若投資者依然覺得香港樓價平穩向上, 受惠者必定是龍頭新地, 無論在資產質素, 推盤戰略等均是行業首選。

長地(1113): 事實上筆者認為長地未來轉向收租防守型為主, 人們必須知道李家沒有必然要做的生意, 看重回報率。 在近年絕少吸納到地皮的情況下, 長地依然維持過往作風, 盤照推, 還是有咁多推咁多, 從做生意的角度來看, 絕對是好事, 因為最完美的是做到貨如輪轉, 長地便是當中的代表者, 視樓盤只是一件貨品, 盡快套現, 錢滾錢才是李家的作風。 缺乏賣樓收益會對長地未來業績有重大影響嗎? 我認為影響是有, 但應該不會相差太遠, 因為長和系管理層皆是精英, 亦是財務高手, 從他們運用賣樓所得來的資金投放國外較穩定的業務便知道, 一樣會為長地每年帶來穩定的現金流, 平衝樓市的週期, 同時間亦可視作為數年後無盤可推的預備。 照目前情況來說, 如無意外3-4年後長地在港賣樓金額會大幅下降, 但因為早年長實與和黃在內地購買大量土地, 所以將來的賣樓收入極有可能來自中國大陸的樓盤。 從投資的角度去看, 長和系一向防守性十足, 若果投資者認為樓市有爆破危機, 則資產轉換效率較高的發展商較有利, 從這個角度去看, 切然是長地首選。

恒地(12): 個人認為恒地在高地價情況下的受惠港資地產商, 主要因其早年已佈局收購農地和市區舊樓項目, 而在公開市場投標的制度下亦只是選擇性入標。 主席四叔已經不下一次地提到17-19年度大概是恒基地產的收成期, 事實上恒基旗下有大量市區重建項目, 比市建局還要多, 更不要提及恒地為全港農地儲備之冠, 將來政府一旦開拓新界地區, 圈中其中一部份已夠恒地慢慢玩了。 所以在中資攻香港住宅地的情況下, 恒地為各大地產商中最有防守性的一個。

新世界(17): 新世界發展近年地產業務進步非常大, 看來鄭志剛這個第三代接班人做出非常好的成績, 賣樓金額屢破新高, 更可貴的是質素都大幅改善, 不少樓盤更被驗樓師評為最高分。 但新世界較弱的一點是其因負債比率較高, 或許對每年的業績做成一定壓力。 新世界土儲並不算多, 近年最了繼續推盤外, 集團看似開始著重旗下收租物業, 新世界中心和長沙灣商業地等落成有望加強集團現金流, 減少因樓市波動做成的盈利飄忽。 事實上有不少基金經理或投資者都相當看好鄭志剛的表現, 新世界股價升幅相比過往其實已經進步不少, 大概因為對未來新世界系改革, 有望消除以往的管理層折讓吧。

只寫了其中4間公司, 還有信置(83), 會德豐(20)等都是實力強勁的港資地產商, 不過由於太懶所以不想再寫了, 哈哈。

投資，不是投機

今日和身邊朋友閒聊, 不知不覺談起港股, 發覺即使現在科技日新月異, 但仍有不少人在投資時都沒有做足功課, 基本衡量股票價值的方法都缺乏, 便投入一筆金錢去股票市場, 短炒望獲利。

其實筆者沒有什麼資格去評論別人的投資方法, 因為自己也是略懂皮毛, 高手大有人在, 但聽見身邊朋友盲目投資, 實際上根本不知道該公司表現如何或有何投資價值時, 便為他們感到擔心。

有朋友完全不懂醫藥股, 但"分享"自己的投資方法為早上買, 下午賣, 是他"觀察"出來, 問他什麼原因呢? 沒有答案, 叫我們跟著做便可以了。

有朋友毫無財務知識, 自己亦非在金融界打滾, 但想使用洐生工具, 因為他的朋友透過洐生工具賺了數萬元, 所以自己希望成為下一個, 詢問我們朋友圈的意見。

有時候在想, 難怪香港被金融炒家笑稱是國際提款機, 因為香港實在太多人妄想自己是股神, 買什麼升什麼, 然後什麼也不用做便收錢。

面對身邊朋友這樣的想法, 自己是無能為力, 指出正確投資概念又害怕給別人感覺多事, 或許有時候, 真的要受過教訓才學精。

投資從來都不是件容易的事, 但投資不是投機, 若果以投機的心態去踏足股票市場, 很容易嬴粒糖, 但最後都會輸間廠, 我時常笑說這樣倒不如過大海賭錢算數, 至少你知道遊戲規則, 輸左都知發生咩事, 總好過在金融市場給大戶禁住搶。

高息地產股 - 九龍建業(34)

背景:

九龍建業(34)主要業務為地產發展及投資, 亦有涉及金融業務等, 集團持有上市公司保利達資產(208)約73.4%股權, 其業務為澳門地產發展、石油業及製冰公司等。 集團於2001年被澳門柯氏家族收購, 家族持股量高達72%。

2016財務報告:

集團股東應佔純利為9.47億港元, 比2015年下降21%, 但全年股息為0.6港元, 比2015年的0.58港元為高, 按19/06/2017中午收市價計算, 股息率高達7%, 在港資地產商中數一數二的高。 集團租金收入主要來自旺角旗艦物業始創中心, 該投資物業出租率為95%, 於2016財年貢獻3.41億港元的租金收入, 比2015年下跌1.1%, 主要因為其中佔用7%樓面面積的租客倒閉, 所幸的是大部份相關樓面面積於之後時間租出, 所以料相關租金收入回穩。 由於集團持有另一上市公司保利達資產(208) 超過50%股權, 根據會計準則, 相關資產、盈利以後負債等將會併入九建的年度業績內。 相關公司於澳門的地產業務為九建帶來不俗的利潤, 但另一業務石油業則由於近年國際油價低迷, 幾乎持續為集團帶來若干程度的虧損, 但由於所佔百分比不是十分高, 所以九建的業績主要取決於地產發展和投資的業務。

由2016年年報看出, 本財年收入約67.78億, 比2015年的40億升超過50%, 香港地區佔43.6%, 而中國大陸地區佔55%左右, 中港兩邊的收入大約各佔一半, 亦能夠顯示出集團地產發展的風險分散。 但留意到2015年的毛利率約38%, 但2016年的毛利率急跌至22%左右, 反映公司控制成本方面較2015年遜色, 亦有可能地價等因素的升幅遠高於樓價升幅, 導致相關業務的毛利率大幅收窄, 所以即使收入比起2015年大幅上升, 但經營溢利卻由2015年的12.75億跌至本年度的8億。 財務狀況方面, 集團D/E的比率由2015年的62.44%下降至本年的52.82%, 財務情況比2015年有所改善。 另一亮眼點為cash flow from operating, 由2015年的2億大幅急升至28.8億, 反映公司在本年度經營核心業務所帶來的現金流比起2015年大幅增加, 當然如果參考過去5年的數據, 會發現九達在該分部的表現其實比較飄忽, 除了2016本財年和2013財年超過10億外, 其餘3年的現金流都比較低。

2017年展望:

九建(34)近年比較出名的是推出著名劏房環海東岸, 所推出的付款方法和市場推廣在當時引起不少迴響, 但的確該樓盤銷情理想, 令集團在眾多大地產商樓盤中跑出。 由於九建的樓盤大多為極遠期的樓花, 所以筆者預計相關銷售金額入帳時期大概會以該樓盤的完工日期為標準, 所以即使近年推出的話題性樓盤如環海東岸等, 未必能夠於2017財年入帳, 所以2017物業發展的收入大概主要來自過去樓盤的餘貨項目、中國大陸的樓盤和子公司保利達資產於澳門的發展項目吧。 筆者亦留意到近1-2年, 九建無論在大型項目或市區小型項目的招標中, 連入標都沒有, 但同一時期有不少新聞都報導九建大股東柯氏家族或相關人士都不時收購舊樓項目, 所以筆者相信未來九建的項目以舊樓重建為主, 以單幢樓發展為多, 情況又少少類似恒基地產(12)的舊樓收購模式; 而在2017年頭, 九建亦和政府成功協商, 在將軍澳地皮發展方面達成共識, 預計該項目在數年後推出, 會為九建近年少有的大型項目。

在租金收入方面, 筆者認為沒有太大變化, 九建基本上只得始創中心這個旗艦物業, 租金收入會穩定但缺乏驚喜, 未來業績依然取決於樓盤銷售。

總括而言, 來年業績未必有驚喜, 甚至有可能倒退也不出為奇, 但考慮到九建樓盤以遠期樓花為主, 預計相關銷售收入會集中於2018-2019年度入帳, 所以若現階段投資九建, 短期內只應以賺息為主, 若期望業績帶動股價大升, 則需要至少一年半載的時間了。 還有一點需要留意, 過往數年雖然九建沒有減少派息水平, 當然一方面投資者可以看作該公司願意和股東分享盈利, 但同一時間亦可視作該公司沒有保留太多的盈利作未來發展之用, 在2013年起, 九建派息比率均超過50%, 在本財年派息金額雖然沒有變, 但主因是調高派息比例至超過7成, 比例之高相信是本港地產商中少見, 但由於筆者對2017財年業績不抱驚喜, 所以預計派息金額不會增加, 當然以現價計算, 股息率達7%亦屬於高水平, 對收息人士來說亦是吸引。

股價(19/06/2017 11:20AM)

現價是$8.49, 全年派息為每股$0.6, 股息率約7%。 由於以收息為主, 用GGM MODEL大概推算該股的合理程度。

5-year average DPS Growth: 2.18% -----1

5-year average ROE: 5.72%

5-year average RR: 44.416%

5-year average growth: 0.0572 x 0.44416 = 0.025406 -----2

Average growth: (1+2)/2 = 2.36%

Required Rate of Return: 1.29% + 1.31*5.66% = 8.7049%

(主要用香港金管期長年期債券為標準)

P = (0.6*1.0236)/ (0.087049 – 0.0236)

P = $9.68

於現價$8.49計算, 距離合理價格仍有約14%之差, 當然這是假設派息金額於來年仍會維持於$0.6去計算。

從數據方面看, 九建股價年初至今只升約14.83%, 跑輸恒指16.48%, 亦比絕大多數的港資地產股20-30%大幅落後, 筆者認為大概因為投資者認為九建已長時期沒有在港推新盤和對來年業績保守導致股價較為落後。 怎樣也好, 現價計算約7%的股息, 在本港上市的公司中亦屬高息一族, 有興趣的不坊留意。

港資地產商開始從其他渠道增加土儲

剛看到一則新聞, 想和大家分享:

取自經濟日報(17/06/2017)

規劃近20年的長沙灣潤發貨倉、嘉里鴻基貨倉重建，3大發展商聯合提新方案，申建8幢住宅大廈，額外增1成樓面並縮細單位面積，提供3,140伙，較7年前方案1,692伙大增近9成。

位於發祥街1號及3號的潤發貨倉及嘉里鴻基貨倉，現時屬於「綜合發展區」用途，重建計劃早在1998年已提出，並曾經在2000年批准重建提供2,900伙。

不過，項目中嘉里鴻基貨倉由新地（00016）及嘉里（00683）各佔一半權益，而潤發貨倉則由華潤集團所持有，所牽涉及權益及補地價問題，導致項目的規劃許可早在2010年時已過期，發展商曾在2010年提出新方案，惟最終仍是撤回申請。

嘉里鴻基貨倉 涉903單位

有見樓價、地價狂升，3大發展商再度萌生重建該市區大型地皮的想法，並聯合向城規會提出申請，將地積比率提高至8倍，提出重建成8幢40至44層高住宅大廈，提供約3,140伙。

根據新方案，項目總樓面達204.1萬平方呎，相較2010年方案增加10%，有見近年細單位銷情理想，新方案亦將單位平均面積縮小3成至609平方呎，合共提供3,140伙，以2房及3房單位為主。

據發展方案顯示，項目將分兩個地盤發展，當中嘉里鴻基貨倉所在的地盤1將興建兩幢住宅大廈，提供903伙，會集中興建細單位，平均面積僅484平方呎。

而潤發貨倉所在的地盤2，則會興建6幢住宅大廈，提供2,237伙，平均面積約667平方呎。

港資發展商開始避開公開競投, 以其他方式較低廉價格去增加公司土儲
強如新地也開始透過轉換土地用途方式增加住宅供應
另一本人高興的地方為持有的嘉里亦佔一半權益, 雖然項目規模不過1000伙, 但和新地合作, 利潤有保證

近月留意到不少大地產商開始為旗下的工業大廈申請重建轉換土地用途, 是一件好事, 至少成本方面控制得較好, 條數容易計

印象中長地(1113)好像也持有不少工業大廈, 在近年新增土儲少, 而公司堅持有盤照推的情況下, 未來有可能會為旗下工廈轉換土地用途至住宅嗎?

表現突出的小型地產商---遠東發展(35) 2017年業績

遠東發展(35)2017年業績

背景:

遠東發展(35)為已故著名富商邱德根所創辦, 現由兒子邱達昌為集團主席, 家族持股約47%。 集團於1972年上市, 主要業務為房地產發展, 酒店營運和停車場管理等, 為香港中小型發展商之一。 過去數年遠東發展投放大量資源於海外房地產發展, 主要集中在澳洲和英國等地, 成績突出。

2017年業績摘要:

2017年收入增加25.3%, 純利大升52.3% 至港幣約11億, 主要由於上海和澳洲項目帶動。 澳洲地產發展項目帶動2017財年整體累計預售金額達到港幣約107億, 比2016財年高出超過40%。 每股基本盈利為$0.51, 升38%, 全年股息為$0.185, 增加約15%, 派息比率為36.3%。

遠東發展近年業績令人眼前一亮, 所交出的成績單都超出市場預期, 筆者認為主要歸功於海外佈局, 老實說遠東在香港的房地產發展業務一般, 所取得的項目並不屬於優質項目, 推售能力亦較弱, 但集團於早年佈局海外的戰略令公司盈利能力有顯著提升。 由遠東發展上載的業績摘要看出, 集團於2017財年主要收入來自澳洲和中國大陸, 而澳洲物業發展突出, 比起2016財年大升142%, Profit Margin約4成,, 而中國大陸物業發展收入大致和2016年相同, 但可以看出內地物業發展Profit Margin非常高, 當然筆者推斷此數字未有計及內地的稅率, 若把這因素考慮, 大約與澳洲項目相差不遠。

於物業投資方面, 遠東發展較弱, 租金收入不足1億, 主要貢獻都是來自香港, 但受惠於集團年內出售物業, 令期內物業投資方面利潤增至約2億, 但這只是一次性的收入, 由於遠展以物業發展為主, 雖然海外項目有不少大型綜合發展項目, 但實際上是否由遠東發展擁有或營運, 集團並沒有太多的披露, 但筆者預計海外項目落成後, 遠展不多不少都會擁有若平項目的業權, 加上遠展在本港鮮有出手收購或競投商業項目, 所以預計未來租金收入增長主要來自英國和澳洲等地, 估計貢獻至少在2-3年後。

而帝盛及遠展附屬公司所帶來的收入亦同樣突出, 除了香港外, 馬來西亞、中國、新加坡和英國的收入均見大幅增長, 但由於遠展所上載的是摘要, 實際上由哪些原因令該業績顯著提升並未在此提及, 所以筆者不作討論了, 有興趣的不坊等到遠展上載年報再詳細閱讀有關資料。

很多人忽略了遠展的停車場業務, 實際上過去多年該分部為遠展貢獻不少穩定的現金流, 於2017財年, 澳洲停車場管理為集團發展多年的地方, 收入持平; 而英國業務於本財年首次出現, 筆者推斷由於遠展在英國有大型房地產發展項目, 停車場收入有很大機會在未來數年增加。

筆者觀點:

近年本港土地價格昂貴, 面對中資來港投地情況下, 大型發展商透過競投增加土儲地機會大大減少, 中小型地產商面對的情況更為嚴峻。 大地產商手上土儲在早年積累, 所以大部份都足夠未來4-5年之用, 加上不少公司在過去都積極收購舊樓業權和農地儲備, 所以在增加土地儲備的方法較多; 相反中小型地產商生存空間比起以為較窄。 而遠東發展依然在近2-3年交出亮眼業績, 主因其佈局海外的戰略, 在澳洲和英國等地房地產發展不比香港差, 亦是不少華人海外置業的首選, 始終有一定吸引力, 管理層把握先機, 反映其眼光獨到。 由於遠展在英國和澳洲均有大型房地產項目, 所以不必於香港現時地價高昂時加入搶地, 令集團於未來發展和財務管理上較為有彈性。 

相信未來遠展的業績依然取決於英國和澳洲兩地的銷售項目, 特別在澳洲一地為遠展多年發展的地方, 近年更夥拍鄭氏周大福奪得賭場綜合度假村發展項目, 一旦落成, 預計會為遠展帶來可觀的收入。 由於遠長預售金額大幅超過預期, 若無任何不可預測的經濟衝擊情況下, 預期英國和澳洲房地產市場都會平穩發展, 所以筆者相當看好遠展未來2-3年的業績, 有一定的上升空間。 酒店項目為遠展多年核心之一, 但本財年集團放售酒店項目的動作, 反映管理層有意整合集團的物業資產, 放售質素較差的物業, 所得的現金投放在回報率較吸引的項目, 所以在未來遠展極有可能有相似放售酒店項目的消息傳出, 在現今物業資產價格昂貴的情況下, 未嘗不是一件好事。 另外很多人也會忽略停車場管理的業務, 事實上遠展除了是營運者, 手上更持有不少停車場的業權, 憧景有可能在未來的日子透過轉換土地用途去作物業發展嗎?

風險:

遠東發展佈局海外的做法雖然能分散風險, 但由於近年國際形勢變化迅速, 海外房地產市場亦有其一定的風險, 例如英國脫歐和大選令到當地經濟前景並不明朗, 匯率的變化亦會影響業績, 2017年度因匯率令遠展少賺2200萬港幣, 所以投資者必須緊貼匯率的變化而判斷如何影響遠展的業績。 另外筆者認為租金收入為遠展一大弱點之一, 過份依賴物業發展收入令遠展防守性較弱, 現今環球經濟波動, 政治因素亦有, 若有任何突發的消息都有機會影響樓盤的銷售和遠展的業績, 雖然遠展手上有不少大型發展項目, 但相關的租金收入大概最快要2-3年後實現, 所以存在一定的風險。

股價(15/6/2017):

年初至今累升約30%, 大幅跑嬴恒指升幅, 亦比絕大部份港資地產公司股價升幅為高。 收市價為例$4.24, 以全年股息為$0.185去計算, 息率為4.36%, 在地產股的角度去看為中上水平。 若以集團公佈的數據去看, 每股淨資產為$10.79, PB為0.393, 折讓近6成, 估值有一定的吸引程度。 以筆者認為實際每股資產價值會比所披露的還要高, 就像上文所以提及, 不少停車場的地皮均有潛在的價值, 這些不是數據上所能夠披露。

近幾個月遠東股價走勢強勁, 資料亦顯示有超買情況出現, 若從技術分析來看, 大概會有回調, 相信技術分析的話大概等到回調才考慮入貨, 但筆者相信未來2-3年遠展業績是有保障的, 有興趣的投資者可以留意35股價。