內房業績的魔術表現

近月陸續有不少大型內房公佈業績，不是高增長咁簡單，直情可以用爆升去形容。
再去睇睇份財務報告，發覺以碧桂園(2007)為首的內房，已率先表現了一場魔術。

先看看中期財務報告B/S的資料

首先必須知道地產公司賣樓，一般是根據樓盤正式交樓給客戶而去決定入帳時間，從上圖中看到Advanced proceeds received from customers一項，是CL，主要是收取了客人的付款(為方便理解，大家假設是一炮過比哂樓價全部比地產公司)，但尚未正式交樓。

但日前香港實施了新的會計準則15號，內容大概是容許發展商按建築進度去分配入帳，有別於過往當地盤完工正式交樓才入帳的方式，所以碧桂園首次採用這個方法，令收入和盈利有大幅上升，但實際上只是把未來的收入更早入帳而己，公司整體的NBV並沒有變化。

大哥可以看看採用新準備前後，Revenue的改變。


新準則的大前提是客人必須沒有借錢/用按揭去買樓才適用，摩根早前找過11間內房的資料，發覺有超過30%的買家是一炮過比錢買樓的，這個情況在香港是極少見到，所以新準則的實施幫不少內房「執靚盤數」

P/E甚至B/S應該會好睇好多，我不知道B/S的改善會否令到內房的Borrowing cost下降，但整體來說，我知道不少大行很關心這個問題，我推斷未來不少報告會因為新準則的應用要調升內房的TARGET PRICE，令市場跟風投資的人撐起內房股價。

一切都只是數字遊戲，數字唔會突然之間消失，只係搬黎搬去，所以睇內房盤數一定要逐頁逐頁睇先可以準確知道業績發生緊咩事。

當然事先聲明內房銷售火熱係事實，我沒有質疑過哩一點，只係希望大家若果有興趣買內房，必須要留意哩一條新會計準則15號，究竟對公司業績有幾大影響。

歡迎有會計底子的人談談哩段新準則，等大家學下野都好。

嘉里(683) 與市場相反, 沽出套現

嘉里(683)公佈了17年中期業績, 股東應佔利潤按年上升62%至33.09億港元, 每股盈利為2.29港元, 按年上升62%。

公司在中午公佈中期業績後股價反彈, 收市升2%
筆者在中午過後27.7左右的位置決定沽出套現, 因為公司表現實在令人太失望

租務方面沒有什麼好討論, 大致平穩
筆者在意的是物業銷售方面:
中國物業銷售按年上升超過70%至45.2億, 毛利為9.8億, 毛利率約21.7%(2016:34.3%)
最令我在意的是香港物業銷售, 雖然上半年套現超過100億, 但毛利竟然大跌至約11.6%左右, 實在令我嚇一跳, 反映公司成本控制方面實在做得太差, 在對比龍頭長地(1113)早前公佈的數據, 沒有記錯的話長地香港物業銷售有40%毛利, 兩者規模雖有異, 但相差實在太遠了, 所以筆者趁反彈套現算, 因為我並不認為嘉里下半年表現能夠大幅推高各項比率

有趣的一點是, 早前會德豈(20)的物業銷售利潤比率 印象中和嘉里差不多, 差勁表現令股價在公佈業績後暴跌, 九倉重組都救佢唔到, 令我疑慮香港地產暴利時代真的結束了嗎? 看來誠哥不做地產轉戰海外回報率高的項目實在是有先見之明
我仍在觀察即將公佈業績的恒地(12), 再決定是否再買入地產股

長地(1113)中期業績超預期

摘自ON.CC:
長實地產(01113)公布，今年上半年，股東應佔溢利按年增67%至144.1億港元；每股盈利3.82元，擬派中期息0.42元。期內，收入按年增8%至298.63億元，按年增8%；投資物業重估前之溢利94.8億元，按年增14%。

上半年已確認之物業銷售收入為218.31億元，按年增2.51%。上半年物業銷售收益91.32億元，按年增33.19%。6月底，集團擁有可開發土地儲備約1.24億平方呎，其中600萬平方呎、1.14億平方呎及400萬平方呎分別位於香港、內地及海外。

主席李嘉誠於業績報告表示，長實地產未來將繼續增加固定收入之投資目標。而投資於歐洲、澳洲、加拿大及英國，以及飛機租賃業務，已成功完成新增投資目標逾一半以上。上半年公司動用合共約70億元先後多次回購公司股份，以反映公司之潛在價值。

至於控股公司長江和記實業(00001)半年多賺7%至159.19億元；每股派息0.78元。

長地(1113)業績超我預期，老實說即使本人多麼不喜歡長地管理層的處事手法，但不可否認其管理層能力極為出色，相信一直維持業績增長沒有太大問題。

非地產業務的貢獻開始浮現，長地防守性極強，公司和新地(16)都是行業首選(雖然我不知道未來說到地產股，還有沒有1113的份)。