2018年2月15日 星期四

從朗豪坊寫字樓無人問津看香港地產市場

近來工作太忙碌, 又忙於考試, 所以一直都沒有太多時間去分享一些看法, 但有些有趣的事, 希望分享一下。

冠軍產業信托(2778.HK)剛公佈全年業績,收益及可分派收入沒有什麼特別,所以不討論了,但我留意到管理層的說話,相當入趣。

早前冠君決定放售朗豪坊辦公室部份,意向價達250億,幾乎可以在港島商業區買下一棟優質商廈,但諷刺的是管理層說沒有收到任何的意向書,無人問津。而當被問到會否考慮出售花園道3號的物業,管理層笑說認為現階段沒有一個財團有如此能力承接花園道3號。

這非常有趣,背後的意思是說,中環等商業區,原來物業的估值到了某一個高度,市場真的會沒有財團會願意付出數百億去承接,那怕估值是用合理的方法去推算。

又令我想起早前長實1113天價放售中環中心75%權益,402億,平均每尺約33K-34K,但如果一直有留意到香港物業交易市場便知道,中環中心有成交是高達36K-38K,當時便有一大班人衝出來說誠哥平賣了。我想自己沒有資格斷定貴或平,但令我想到和冠君產業管理層的說話互相呼應,或許港資地產商手中持有的物業,純粹以估值計算,永遠都只是帳面值,我認為再關注在重估的價值的話,很大機會會跌入價值陷阱。試想想,就算以租金計算,加上3-5% cap rate,就算推算出來高達500億又如何? 若真的拿出來市場放售,目前會有財團願意用高達500億去買一棟商廈純粹為了收租嗎?

強如長實誠哥,開價402億而又有財團接貨,已經非常困難。ICC呢?IFC?甚至其他標誌性商廈,若估值高到某一個價位,是市價? 還是只是會計上的數字呢? 若只是後者,賣不到意向價的話,我們投資的時候是否亦應該要考慮呢?

環球市場應該會告別低息環境吧? 地產股有可能會跑輸大市,個人還是偏好長實1113這類貨如輪轉的地產商,個人認為capital recycling會是個別地產股會否跑出的關鍵之一,除了賣樓,能否重整其他資產套現,亦是非常重要。中小型地產商手中持有的不會是太高估值的物業,若這類地產商願意趁市況火熱陸續出售套現,對股價會有極大幫助。

PS. 之前想著嘉華國際(173.HK)股價跌到$4就會入貨,但不幸地爭少少先觸碰到,最後沒有買到,其後股價受大行唱好,短時間再衝上$5以上了。但可笑的是唱好理由是多年來都出現過的銀娛(27.HK)股票價值近百億,接近嘉華3/5市值。事實上這個唱好理由多年前已存在,但市況好,任何理由再翻炒都可以吸引投資者追捧。

還有不少BLOGGER有留意遠展(35.HK),小弟對其外海外策略認同(雖然我不知道為何其在香港項目為什麼可以這麼差,但聽說其某高層好像離職了),加上最近閱讀了PWCs的research report,入面有提到不少投資者對澳洲地產市場充滿信心,這令我對遠展海外地產項目更有信心,而且遠展亦有可能逐步出售手中一批帝盛酒店,保持盈利增長或投資於更高回報的項目。

另外海航敗走啟德,原本大熱的新地及長實沒有接貨,反而有四叔表面上出多17億接貨,我相信是平手價走人,因為若計及已進行中的前期工程費用和海航當初高息借貸買地的成本後,海航分分鐘只是平手/微蝕走人,我相信恒地並不是海航最早接觸的公司,但應該是唯一肯用平手價接貨的地產商吧? 哈哈。 新地和長實沒有能力接嗎? 我相信不是,但觀乎這兩間龍頭過往的作風,不打個7/8折放售免問吧。最高興的或許是嘉華173,若海航以折讓價出售,嘉華最近拿到的啟德地皮分分鐘是目前地價成本最高之一,對將來定價有更大壓力。

原本是再談談華懋的安達臣地皮項目,又不知從何說起好,原本只是想談香港商業大廈價錢已經高到一個可能根本賣不走的地步,但之後又胡亂說一堆其他地產股的事情,好像很雜亂,望見諒吧,哈哈。

8 則留言:

  1. 個人覺得決定寫字樓能賣到多少錢,取決於它能提供到多少租金收入,成幢無人賣得起,可分層出售,多年前的環球大廈及皇后大道中九號都是如此

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    1. 逐層拆售當然能吸引部份財力較弱的買家
      但有顧慮的地方是必須要有足夠的客源去承接
      若只有數層或十數層有買家, 拆售後在管理物業有限限制 而且業權不一對整幢物業售價亦會有影響
      我想說的是, 若考慮到重估的價值不能作為市價的因素後,可能地產股折讓並非想像中那麼大

      只是想用另一種思考方法啦 並沒有分對與錯

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  2. 朗豪坊這次意圖賣產事件讓我想起了以前的九倉, 單憑一個海港城已經迫近3,000億市值, 而這個價錢已經足夠讓我買到十間八間大型上市公司了, 根本就是帳面數字, 不可能有買家出價, 當然寫字樓可以分層出售, 已經算是較易散貨了

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  3. 關於嘉華的折讓問題我同意狼兄的看法, 既然嘉華不賣這些銀娛股票, 其隱藏價值自然沒有被釋放的可能, 故此銀娛股票並非我買入嘉華的理由
    不過嘉華的地產發展業務近年大有長進, 我之前也寫過一下, 相信現在只計算嘉華的地產業務, 嘉華應該值200億, 股價方面我認為仍有收窄折讓的空間

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    1. 我同意嘉華估值即使考慮到銀娛股票的價值也遠遠不至200億市值。
      略嫌嘉華租金收入的貢獻較弱,在樓市下跌市往往跌幅較其他中小型地產股大

      其實也可以留意新世界, 我認為新一代管理層有機會慢慢改變投資者過往對新世界系的戒心, 令折讓收窄
      首選我還是偏好長實1113, 但我已不知道能否把它歸為地產股了, 只能夠說若你追求回報, 長實管理層絕對能交一份滿意的業績

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    2. 長實應該算係一間投資公司, 咩回報高就做咩 學佢話點解到價唔賣? 咩都有一個價, 係樓市高峰唔賣咁幾時賣? 呢個係我鐘意長實的地方, 眼光不會只局限於地產, 懂得高位套現為股東實現價值, 恒地都做緊呢樣不過賣左錢又係放番係地產, 而新地就繼續專注賣樓

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    3. 有投資者可能最初投資長實係為了地產項目回報, 所以當長實涉及其他生意, 反而唔喜歡, 但純粹做生意角度睇, 係同意長實既策略, 一兩年前已經開始收購地產以外既生意去維持盈利能力, 期間亦係無間斷地投標 只係中不到罷了, 但以誠哥及其管理層能力, 就算兩三年後長實冇樓賣, 都唔覺得盈利會爭太遠, 最重要派息方面唔覺得會減少

      當然你講中一點, 就係恒地/新地等, 就算套現物業, 都會再投資落地產生意, 始終佢地認為是家業
      但長實李家, 冇講話唔做地產, 只係睇回報, 唔會將地產視為必定要攸既生意

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  4. 香港的地產項目越黎越巨大,樓價地價越來越高,投資組合中買入Reits來對沖樓宇上升風險係必然之選

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