2017年8月25日 星期五

內房業績的魔術表現

近月陸續有不少大型內房公佈業績,不是高增長咁簡單,直情可以用爆升去形容。
再去睇睇份財務報告,發覺以碧桂園(2007)為首的內房,已率先表現了一場魔術。

先看看中期財務報告B/S的資料
首先必須知道地產公司賣樓,一般是根據樓盤正式交樓給客戶而去決定入帳時間,從上圖中看到Advanced proceeds received from customers一項,是CL,主要是收取了客人的付款(為方便理解,大家假設是一炮過比哂樓價全部比地產公司),但尚未正式交樓。



但日前香港實施了新的會計準則15號,內容大概是容許發展商按建築進度去分配入帳,有別於過往當地盤完工正式交樓才入帳的方式,所以碧桂園首次採用這個方法,令收入和盈利有大幅上升,但實際上只是把未來的收入更早入帳而己,公司整體的NBV並沒有變化。

大哥可以看看採用新準備前後,Revenue的改變。


新準則的大前提是客人必須沒有借錢/用按揭去買樓才適用,摩根早前找過11間內房的資料,發覺有超過30%的買家是一炮過比錢買樓的,這個情況在香港是極少見到,所以新準則的實施幫不少內房「執靚盤數」

P/E甚至B/S應該會好睇好多,我不知道B/S的改善會否令到內房的Borrowing cost下降,但整體來說,我知道不少大行很關心這個問題,我推斷未來不少報告會因為新準則的應用要調升內房的TARGET PRICE,令市場跟風投資的人撐起內房股價。

一切都只是數字遊戲,數字唔會突然之間消失,只係搬黎搬去,所以睇內房盤數一定要逐頁逐頁睇先可以準確知道業績發生緊咩事。

當然事先聲明內房銷售火熱係事實,我沒有質疑過哩一點,只係希望大家若果有興趣買內房,必須要留意哩一條新會計準則15號,究竟對公司業績有幾大影響。

歡迎有會計底子的人談談哩段新準則,等大家學下野都好。

3 則留言:

  1. 其實, 在會計帳上搬龍門, 是數十年來很多中外公司都會做. 不是會計人, 有時真的不易發現當中古怪. 通常呢類搬龍門可以用呢個方法處理: 把資產負債表, 現金流, 與利潤表三個東西一起檢測. 看看當中有沒有古怪. (例如一些行業, 喜歡在未肯定可以收到既receivable谷大, 藉以谷大profit, 但此種東西可以在經營現金流的表中檢測出來)

    另外, 呢類搬龍門, 出得黎行, 預左要還, 不會無限期可以隱藏條古惑數, 通常數年內古怪地方必然在帳上出現. 所以, 我買股一定不買IPO, 上市三年或以上, 可看多一些真偽, 穩健一些.

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    1. btw畢業之後幾年冇掂d standard, 已經面目全非....

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