高息地產股 - 九龍建業(34)

背景:

九龍建業(34)主要業務為地產發展及投資, 亦有涉及金融業務等, 集團持有上市公司保利達資產(208)約73.4%股權, 其業務為澳門地產發展、石油業及製冰公司等。 集團於2001年被澳門柯氏家族收購, 家族持股量高達72%。

2016財務報告:

集團股東應佔純利為9.47億港元, 比2015年下降21%, 但全年股息為0.6港元, 比2015年的0.58港元為高, 按19/06/2017中午收市價計算, 股息率高達7%, 在港資地產商中數一數二的高。 集團租金收入主要來自旺角旗艦物業始創中心, 該投資物業出租率為95%, 於2016財年貢獻3.41億港元的租金收入, 比2015年下跌1.1%, 主要因為其中佔用7%樓面面積的租客倒閉, 所幸的是大部份相關樓面面積於之後時間租出, 所以料相關租金收入回穩。 由於集團持有另一上市公司保利達資產(208) 超過50%股權, 根據會計準則, 相關資產、盈利以後負債等將會併入九建的年度業績內。 相關公司於澳門的地產業務為九建帶來不俗的利潤, 但另一業務石油業則由於近年國際油價低迷, 幾乎持續為集團帶來若干程度的虧損, 但由於所佔百分比不是十分高, 所以九建的業績主要取決於地產發展和投資的業務。

由2016年年報看出, 本財年收入約67.78億, 比2015年的40億升超過50%, 香港地區佔43.6%, 而中國大陸地區佔55%左右, 中港兩邊的收入大約各佔一半, 亦能夠顯示出集團地產發展的風險分散。 但留意到2015年的毛利率約38%, 但2016年的毛利率急跌至22%左右, 反映公司控制成本方面較2015年遜色, 亦有可能地價等因素的升幅遠高於樓價升幅, 導致相關業務的毛利率大幅收窄, 所以即使收入比起2015年大幅上升, 但經營溢利卻由2015年的12.75億跌至本年度的8億。 財務狀況方面, 集團D/E的比率由2015年的62.44%下降至本年的52.82%, 財務情況比2015年有所改善。 另一亮眼點為cash flow from operating, 由2015年的2億大幅急升至28.8億, 反映公司在本年度經營核心業務所帶來的現金流比起2015年大幅增加, 當然如果參考過去5年的數據, 會發現九達在該分部的表現其實比較飄忽, 除了2016本財年和2013財年超過10億外, 其餘3年的現金流都比較低。

2017年展望:

九建(34)近年比較出名的是推出著名劏房環海東岸, 所推出的付款方法和市場推廣在當時引起不少迴響, 但的確該樓盤銷情理想, 令集團在眾多大地產商樓盤中跑出。 由於九建的樓盤大多為極遠期的樓花, 所以筆者預計相關銷售金額入帳時期大概會以該樓盤的完工日期為標準, 所以即使近年推出的話題性樓盤如環海東岸等, 未必能夠於2017財年入帳, 所以2017物業發展的收入大概主要來自過去樓盤的餘貨項目、中國大陸的樓盤和子公司保利達資產於澳門的發展項目吧。 筆者亦留意到近1-2年, 九建無論在大型項目或市區小型項目的招標中, 連入標都沒有, 但同一時期有不少新聞都報導九建大股東柯氏家族或相關人士都不時收購舊樓項目, 所以筆者相信未來九建的項目以舊樓重建為主, 以單幢樓發展為多, 情況又少少類似恒基地產(12)的舊樓收購模式; 而在2017年頭, 九建亦和政府成功協商, 在將軍澳地皮發展方面達成共識, 預計該項目在數年後推出, 會為九建近年少有的大型項目。

在租金收入方面, 筆者認為沒有太大變化, 九建基本上只得始創中心這個旗艦物業, 租金收入會穩定但缺乏驚喜, 未來業績依然取決於樓盤銷售。

總括而言, 來年業績未必有驚喜, 甚至有可能倒退也不出為奇, 但考慮到九建樓盤以遠期樓花為主, 預計相關銷售收入會集中於2018-2019年度入帳, 所以若現階段投資九建, 短期內只應以賺息為主, 若期望業績帶動股價大升, 則需要至少一年半載的時間了。 還有一點需要留意, 過往數年雖然九建沒有減少派息水平, 當然一方面投資者可以看作該公司願意和股東分享盈利, 但同一時間亦可視作該公司沒有保留太多的盈利作未來發展之用, 在2013年起, 九建派息比率均超過50%, 在本財年派息金額雖然沒有變, 但主因是調高派息比例至超過7成, 比例之高相信是本港地產商中少見, 但由於筆者對2017財年業績不抱驚喜, 所以預計派息金額不會增加, 當然以現價計算, 股息率達7%亦屬於高水平, 對收息人士來說亦是吸引。

股價(19/06/2017 11:20AM)

現價是$8.49, 全年派息為每股$0.6, 股息率約7%。 由於以收息為主, 用GGM MODEL大概推算該股的合理程度。

5-year average DPS Growth: 2.18% -----1

5-year average ROE: 5.72%

5-year average RR: 44.416%

5-year average growth: 0.0572 x 0.44416 = 0.025406 -----2

Average growth: (1+2)/2 = 2.36%

Required Rate of Return: 1.29% + 1.31*5.66% = 8.7049%

(主要用香港金管期長年期債券為標準)

P = (0.6*1.0236)/ (0.087049 – 0.0236)

P = $9.68

於現價$8.49計算, 距離合理價格仍有約14%之差, 當然這是假設派息金額於來年仍會維持於$0.6去計算。

從數據方面看, 九建股價年初至今只升約14.83%, 跑輸恒指16.48%, 亦比絕大多數的港資地產股20-30%大幅落後, 筆者認為大概因為投資者認為九建已長時期沒有在港推新盤和對來年業績保守導致股價較為落後。 怎樣也好, 現價計算約7%的股息, 在本港上市的公司中亦屬高息一族, 有興趣的不坊留意。