永泰地產369

永泰地產(369)

公司背景:

永泰地產於1991年在香港上市, 主要業務為經營地產發展和地產投資業務, 為香港小型地產發展商。大股東為鄭維志及其家族成員, 還有知名的新鴻基地產。 集團近年發展主要集中在沙田、屯門和東九龍地區。海外發展方面, 永泰地產亦有涉足新加坡和英國等地。 根據2016年年報, 集團資產總值超過90%在香港, 所以以下分析主要集中在香港地區。

盈利摘要:

物業發展:

根據2016年年報, 物業發展收入由2015年的1.49億增至2.13億, 上升約43%。集團主資擁有項目為銅鑼灣「瑆華」、西半山「NO.1 加冕臺」等，截止2016年尾餘貨單位極少，接近售罄。而在合資項目方面包括和信置系合作的天賦海灣項目和何文田山畔等等，銷售成績同樣突出。 無論獨資或合資項目，出售單位平均超過90%, 代表未來財政年度，賣樓收入基本上已經鎖定，料對永泰地產17/18年度的物業發展業績有支撐作用, 當然筆者並不準確預計到實際數字, 因為地產發展的利潤何時入帳其實每個樓盤都不同，但一般來說看入伙年份推算，但實際上數字可能有差異，所以在此只是一個粗略的推算。

物業投資:

集團主要持有東九龍投資物業，包括LANDMARK EAST、瑞興中心、銅鑼灣W SQUARE和LANSON PLACE HOTEL等等，在香港總投資物業面積約2267000平方呎, 中國內地和英國地區分別有92800平方米和237900平方呎。根據2016年年報, 租金收入約8.679億，比2015年的8.381億上升約3.56%。

同業比較:

主要比較一些市值不足100億，業務相近的港資地產商

	P/B	P/E	Div. Yield	D/E	市值
永泰地產369	0.3	6.4	3.31%	21.59%	73.23億
英皇國際163	0.42	N/A	3.88%	73.25%	94.88億
遠東發展035	0.84	10.73	4.03%	115.11%	88.86億
莊士機構 367	0.38	5.62	2.58%	46.1%	32.54億

上表是筆者從一般股票網站摘取出來的數據 (截止06/06/2017) , 是表面但仍有其參考價值。要P/B計算永泰地產只有0.3X, 為4位中最低, 反映公司現今股價與實際資產價值有巨大折讓, 而折讓程度為同業中最大, 但事實上永泰地產所持有的資產分佈在九龍東和銅鑼灣地區物業位置上和質素上都不差, 實際價值有可能比財務報告上的帳面值更高。 PE值只有6.4X, 息率為3.31%, 算是行業中可以接受水平, 在D/E方面永泰地產為4位中負債率最低的一間公司，只有21.59%, 是行業中健康水平, 反映管理層在資產負債的過程中相當謹慎。

股價:

截止06/06/2017, 收市價為$5.44, 年初至今累升15.38%, 與恒指17.56%相差不遠, 而股價處於合理水平嗎? 由於永泰地產過去多年都有穩定派息, 所以筆者嘗試用DDM MODEL去估算永泰地產的合理價。

1.先用CAPM去計算R, 所以的RISK-FREE RATE和MARKET RISK PREMIUM都各自根據香港金管局所發行的長年期債券和恒指回報率所得出:

R= Risk-free rate + beta(market risk premium)

R= 1.29% + 1.92(5.43%)

R=11.7%

2. G(growth rate)是用ROE x RR 或者 每年股息平均增長率得出，筆者嘗試用BLOGGER鍾兄的方法去取其兩者平均值。

5-year average ROE: 11.3%

5-year average RR: 88.13%

G= ROE x RR = 9.9587% ---------A

5-year average dividend growth rate: 9.7% ---------B

(A+B)/2=9.83%

2016年股息為$0.18

0.18 x (1.0983)/ (0.117 – 0.0983) = $10.572

由DDM這個以收息角度推算的合理價為$10.572, 再保守計算打個75折都是$7.9, 現價約$5.44, 以合理價折讓接近5成, 以筆者的保守價仍有3成的距離, 而過往數年時間永泰地產都是穩定地派息, 以往派息比率低, 到近2-3年收入不及當年時管理層提高派息比率令到股息沒有下降, 反映管理層都願意和股東分享成果。而相比起早前同業的其他3間公司, 派息比率仍有不錯的上升空間。

2017年展望:

投資物業方面, 受惠於東九龍商業區發展和過去半年商業地高價的因素, 預料永泰地產旗下的東九龍和銅鑼灣物業租金收入穩定。

永泰地產2017年會推出兩個九肚山項目, 各佔35%權益, 由於17年至今樓市氣氛熾熱, 而九肚山過去數年各樓盤的銷售成績都不錯, 若無任何樓市負面消息傳出令樓價下跌, 永泰地產應該能從此兩個項目中取得不俗的回報。另外, 永泰地產為屯門區的一個小地主, 若屯門區和內地的連接能夠順利發展的話, 未來屯門區的樓價亦會有不錯的升幅, 集團將受惠於此。

但永泰亦有不少不穩因素, 由於集團為小型地產商, 土地儲備方面不足, 若每年推出約2個項目計算, 集團最多只有2-3年的貨可售, 加上近年內房積極進軍本港, 雖然不少內房只對大型項目有興趣, 但由於港資大型地產商投得地皮機會少, 所以以往興趣不大的小型地皮亦有投標, 直接導致小型發展商的中標機會大減, 長遠來說對中小型發展商的賣樓收入有大影響。在這方面, 遠東發展(35) 做得不錯, 早於數年前已積極進軍海外分散風險, 中小型地產商或評可以參考遠展的模式, 避免在港高地價投地, 承受高風險。