港資地產商的處境

路勁(1098)和深控(604)合組財團以約31億, 平均每尺地價$6700奪屯門住宅地, 路勁管理層為港人, 但業務主要集中在內地, 過往一年在港投地態度積極, 最初投得元朗地皮, 之後爆冷夥拍平保奪得黃竹坑發展權, 現在投地延伸到過往內房鮮有接觸到的屯門區, 不足一年奪得3塊地皮發展權。 屯門區近年為香港住宅供應重鎮之一, 地皮愈賣愈貴, 最初嘉里建設(683)投得的地皮(滿名山)地價每尺不足$3000, 及後會德豐等地產商陸陸續續都不過$5000一尺, 但現今屯門區地皮已去到處$6700一尺, 按中標發展商聲稱可以接受的利潤為10%推算, 日後落成大概至少要每尺13-14K以上才達到所稱的10%利潤。

以往中資或內房只對九龍市區或香港區地皮有興趣, 但屯門地皮中標的結果大概反映日後中資的目標亦會延伸到新界地區。 問題是港資地產商如何應對? 我大概總結以下各大地產商的處況吧。

新地(16): 新地為龍頭發展商, 每年推盤數量和套現金額都與另一龍頭長地(1113)排名1-2位。 事實上新地依然擁有大量土儲, 而當中不少是正在發展中項目, 以每年目標為300億計算, 按官方說法足夠未來4-5年之用。 而新地亦有不少隱藏資產可供使用, 包括旗下的工廈亦積極改變土地用途, 以另一方式增加土儲。 以近日最關注的是西貢地, 在中資狂攻本港住宅地的時候, 新地比以往任何時候都要積極改變旗下土地用途, 假設西貢地皮成功改變土地用途, 將提供高達數千伙的大型樓盤, 可見新地旗下資產豐厚, 即使在中資狂攻之下, 筆者預計至少未來4-5年業績都不會受太大影響, 以收息的角度看, 新地租金收入強勁, 單單依靠租金收入亦足以維持現在的派息。 近日新地股價比較疲弱, 但我認為是吸納良機, 因為若投資者依然覺得香港樓價平穩向上, 受惠者必定是龍頭新地, 無論在資產質素, 推盤戰略等均是行業首選。

長地(1113): 事實上筆者認為長地未來轉向收租防守型為主, 人們必須知道李家沒有必然要做的生意, 看重回報率。 在近年絕少吸納到地皮的情況下, 長地依然維持過往作風, 盤照推, 還是有咁多推咁多, 從做生意的角度來看, 絕對是好事, 因為最完美的是做到貨如輪轉, 長地便是當中的代表者, 視樓盤只是一件貨品, 盡快套現, 錢滾錢才是李家的作風。 缺乏賣樓收益會對長地未來業績有重大影響嗎? 我認為影響是有, 但應該不會相差太遠, 因為長和系管理層皆是精英, 亦是財務高手, 從他們運用賣樓所得來的資金投放國外較穩定的業務便知道, 一樣會為長地每年帶來穩定的現金流, 平衝樓市的週期, 同時間亦可視作為數年後無盤可推的預備。 照目前情況來說, 如無意外3-4年後長地在港賣樓金額會大幅下降, 但因為早年長實與和黃在內地購買大量土地, 所以將來的賣樓收入極有可能來自中國大陸的樓盤。 從投資的角度去看, 長和系一向防守性十足, 若果投資者認為樓市有爆破危機, 則資產轉換效率較高的發展商較有利, 從這個角度去看, 切然是長地首選。

恒地(12): 個人認為恒地在高地價情況下的受惠港資地產商, 主要因其早年已佈局收購農地和市區舊樓項目, 而在公開市場投標的制度下亦只是選擇性入標。 主席四叔已經不下一次地提到17-19年度大概是恒基地產的收成期, 事實上恒基旗下有大量市區重建項目, 比市建局還要多, 更不要提及恒地為全港農地儲備之冠, 將來政府一旦開拓新界地區, 圈中其中一部份已夠恒地慢慢玩了。 所以在中資攻香港住宅地的情況下, 恒地為各大地產商中最有防守性的一個。

新世界(17): 新世界發展近年地產業務進步非常大, 看來鄭志剛這個第三代接班人做出非常好的成績, 賣樓金額屢破新高, 更可貴的是質素都大幅改善, 不少樓盤更被驗樓師評為最高分。 但新世界較弱的一點是其因負債比率較高, 或許對每年的業績做成一定壓力。 新世界土儲並不算多, 近年最了繼續推盤外, 集團看似開始著重旗下收租物業, 新世界中心和長沙灣商業地等落成有望加強集團現金流, 減少因樓市波動做成的盈利飄忽。 事實上有不少基金經理或投資者都相當看好鄭志剛的表現, 新世界股價升幅相比過往其實已經進步不少, 大概因為對未來新世界系改革, 有望消除以往的管理層折讓吧。

只寫了其中4間公司, 還有信置(83), 會德豐(20)等都是實力強勁的港資地產商, 不過由於太懶所以不想再寫了, 哈哈。