表現突出的小型地產商---遠東發展(35) 2017年業績

遠東發展(35)2017年業績

背景:

遠東發展(35)為已故著名富商邱德根所創辦, 現由兒子邱達昌為集團主席, 家族持股約47%。 集團於1972年上市, 主要業務為房地產發展, 酒店營運和停車場管理等, 為香港中小型發展商之一。 過去數年遠東發展投放大量資源於海外房地產發展, 主要集中在澳洲和英國等地, 成績突出。

2017年業績摘要:

2017年收入增加25.3%, 純利大升52.3% 至港幣約11億, 主要由於上海和澳洲項目帶動。 澳洲地產發展項目帶動2017財年整體累計預售金額達到港幣約107億, 比2016財年高出超過40%。 每股基本盈利為$0.51, 升38%, 全年股息為$0.185, 增加約15%, 派息比率為36.3%。

遠東發展近年業績令人眼前一亮, 所交出的成績單都超出市場預期, 筆者認為主要歸功於海外佈局, 老實說遠東在香港的房地產發展業務一般, 所取得的項目並不屬於優質項目, 推售能力亦較弱, 但集團於早年佈局海外的戰略令公司盈利能力有顯著提升。 由遠東發展上載的業績摘要看出, 集團於2017財年主要收入來自澳洲和中國大陸, 而澳洲物業發展突出, 比起2016財年大升142%, Profit Margin約4成,, 而中國大陸物業發展收入大致和2016年相同, 但可以看出內地物業發展Profit Margin非常高, 當然筆者推斷此數字未有計及內地的稅率, 若把這因素考慮, 大約與澳洲項目相差不遠。

於物業投資方面, 遠東發展較弱, 租金收入不足1億, 主要貢獻都是來自香港, 但受惠於集團年內出售物業, 令期內物業投資方面利潤增至約2億, 但這只是一次性的收入, 由於遠展以物業發展為主, 雖然海外項目有不少大型綜合發展項目, 但實際上是否由遠東發展擁有或營運, 集團並沒有太多的披露, 但筆者預計海外項目落成後, 遠展不多不少都會擁有若平項目的業權, 加上遠展在本港鮮有出手收購或競投商業項目, 所以預計未來租金收入增長主要來自英國和澳洲等地, 估計貢獻至少在2-3年後。

而帝盛及遠展附屬公司所帶來的收入亦同樣突出, 除了香港外, 馬來西亞、中國、新加坡和英國的收入均見大幅增長, 但由於遠展所上載的是摘要, 實際上由哪些原因令該業績顯著提升並未在此提及, 所以筆者不作討論了, 有興趣的不坊等到遠展上載年報再詳細閱讀有關資料。

很多人忽略了遠展的停車場業務, 實際上過去多年該分部為遠展貢獻不少穩定的現金流, 於2017財年, 澳洲停車場管理為集團發展多年的地方, 收入持平; 而英國業務於本財年首次出現, 筆者推斷由於遠展在英國有大型房地產發展項目, 停車場收入有很大機會在未來數年增加。

筆者觀點:

近年本港土地價格昂貴, 面對中資來港投地情況下, 大型發展商透過競投增加土儲地機會大大減少, 中小型地產商面對的情況更為嚴峻。 大地產商手上土儲在早年積累, 所以大部份都足夠未來4-5年之用, 加上不少公司在過去都積極收購舊樓業權和農地儲備, 所以在增加土地儲備的方法較多; 相反中小型地產商生存空間比起以為較窄。 而遠東發展依然在近2-3年交出亮眼業績, 主因其佈局海外的戰略, 在澳洲和英國等地房地產發展不比香港差, 亦是不少華人海外置業的首選, 始終有一定吸引力, 管理層把握先機, 反映其眼光獨到。 由於遠展在英國和澳洲均有大型房地產項目, 所以不必於香港現時地價高昂時加入搶地, 令集團於未來發展和財務管理上較為有彈性。 

相信未來遠展的業績依然取決於英國和澳洲兩地的銷售項目, 特別在澳洲一地為遠展多年發展的地方, 近年更夥拍鄭氏周大福奪得賭場綜合度假村發展項目, 一旦落成, 預計會為遠展帶來可觀的收入。 由於遠長預售金額大幅超過預期, 若無任何不可預測的經濟衝擊情況下, 預期英國和澳洲房地產市場都會平穩發展, 所以筆者相當看好遠展未來2-3年的業績, 有一定的上升空間。 酒店項目為遠展多年核心之一, 但本財年集團放售酒店項目的動作, 反映管理層有意整合集團的物業資產, 放售質素較差的物業, 所得的現金投放在回報率較吸引的項目, 所以在未來遠展極有可能有相似放售酒店項目的消息傳出, 在現今物業資產價格昂貴的情況下, 未嘗不是一件好事。 另外很多人也會忽略停車場管理的業務, 事實上遠展除了是營運者, 手上更持有不少停車場的業權, 憧景有可能在未來的日子透過轉換土地用途去作物業發展嗎?

風險:

遠東發展佈局海外的做法雖然能分散風險, 但由於近年國際形勢變化迅速, 海外房地產市場亦有其一定的風險, 例如英國脫歐和大選令到當地經濟前景並不明朗, 匯率的變化亦會影響業績, 2017年度因匯率令遠展少賺2200萬港幣, 所以投資者必須緊貼匯率的變化而判斷如何影響遠展的業績。 另外筆者認為租金收入為遠展一大弱點之一, 過份依賴物業發展收入令遠展防守性較弱, 現今環球經濟波動, 政治因素亦有, 若有任何突發的消息都有機會影響樓盤的銷售和遠展的業績, 雖然遠展手上有不少大型發展項目, 但相關的租金收入大概最快要2-3年後實現, 所以存在一定的風險。

股價(15/6/2017):

年初至今累升約30%, 大幅跑嬴恒指升幅, 亦比絕大部份港資地產公司股價升幅為高。 收市價為例$4.24, 以全年股息為$0.185去計算, 息率為4.36%, 在地產股的角度去看為中上水平。 若以集團公佈的數據去看, 每股淨資產為$10.79, PB為0.393, 折讓近6成, 估值有一定的吸引程度。 以筆者認為實際每股資產價值會比所披露的還要高, 就像上文所以提及, 不少停車場的地皮均有潛在的價值, 這些不是數據上所能夠披露。

近幾個月遠東股價走勢強勁, 資料亦顯示有超買情況出現, 若從技術分析來看, 大概會有回調, 相信技術分析的話大概等到回調才考慮入貨, 但筆者相信未來2-3年遠展業績是有保障的, 有興趣的投資者可以留意35股價。